Mieteinsparung von Wohneigentum als Gewinn darstellen

Hallo zusammen,

meine gegenständliche Frage ist relativ allgemein, also nicht unbedingt PP-spezifisch.
Ich denke jedoch, von allgemeinem Interesse und der eine oder andere hier wird sich diese Frage auch schon gestellt haben.

Status-quo: Ich besitze eine Eigentumswohnung, die ich selbst nutze. Diese stelle ich in PP als Vermögensposition dar, monatliche Wertentwicklung leite ich aus der regionalen, historischen Preisänderung ab (https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/ -> umgerechnet auf Delta p.m.). Einmal im Jahr werde ich wohl den neuen Wert nachschlagen und den Wert an die Ist-Veränderung anpassen. Als Wertpapier behandelt, lässt sich ein Index (=Kurs) mitführen und somit auch ein Substanzgewinn errechnen.

Wie handhabt ihr aber den fiktiven Wert der eingesparten Mietkosten?
Da ich mein Konto laufend zu Gunsten neuer Investitionen „abschöpfe“, stellen diese eingesparten Kosten ja indirekt einen Mittelzufluß dar …

Danke für eure Einschätzung / Erfahrungen hierzu

Das hängt davon ab, wie vollumfänglich du dein Vermögen betrachtest bzw. in PP abbildest.

Aber zunächst einmal hast du ja auch laufende Kosten (Zins und Tilgung des Kredites; oder ist die Immo schuldenfrei?) sowie zu tätigende Rückstellungen für Sanierung/Reparatur. Hier könntest du erstmal gucken, ob ggü. dem Mietenspiegel überhaupt Geld „übrig bleibt“.

Dann könntest du dieses Geld (also deine Nettomietersparnis) bzw. alle Investitionen aus diesem Geld in einem separaten Depot (und ggf. Konten für alternative Anlagen) verbuchen. Damit könntest du dann tracken, was das Geld, was du nicht für Miete ausgeben musstest an Rendite erwirtschaftet hast. Oder dir einfach nur den Gesamtwerd ansehen um zu gucken, wieviel Geld du hier gespart hast.

Danke für deine Rückmeldung.

Ja, die Info habe ich vergessen, die Immo ist bereits schuldenfrei. Hierdurch spare ich im Monat gegenüber Mietkosten ca 1.300-1.500 EUR pm. Für mich also auf jeden Fall relevant, über eine probate Darstellung nachzudenken. Im Rahmen einer Kredittilgung würde ich das Thema eher nicht behandeln, da Mietkosten idR nicht extrem von der Kredittilgung abweicht.

Die Idee mit einem seperaten Konto gefällt mir gut, da wäre wie von dir erwähnt, die Gesamtsumme ersichtlich, wie auch die Mittelverwendung.

PS: Am Ende des Tages münden diese Überlegungen wohl in die Grundsatzfrage, ob eingesparte Kosten mit Einnahmen gleichzusetzen sind … hier kommt man aber schnell in philosophische Diskussionen.

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Um vielleicht mal etwas zur „philosophischen Diskussion“ beizutragen: Welche Aussage erhoffst du dir davon die gesparte Miete als Vermögensposition darzustellen?

Ich mache mal ein Beispiel mit vereinfachten Annahmen (keine Erbschaftsteuer, Nebenkosten beider Wohnung gleich etc.):

  • Max Mustermann zahlt 700€ (kalt)/1.000€ (warm) Miete/Monat, welche über das normale Haushaltsbudget abgewickelt wird und damit nicht zur anderweitige Investitionen bereit steht.
  • Nun erbt Max Mustermann eine gleich große Wohnung, zieht in diese ein und kündigt die alte Mietwohnung. Das Vermögen von Max Mustermann ist in diesem Moment um den Wert der Wohnung gestiegen und der Konsumanteil im Haushaltsbudget um 700€ gesunken.
  • Max Mustermann könnte diese 700€ nun monatlich zusätzlich investieren, was sich in seiner Vermögensaufstellung dadurch auswirken wird, dass die entsprechenden gekauften Vermögenswerte darin auftauchen werden
  • Max Mustermann könnte alternativ seine Konsumausgaben um 700€ erhöhen. Das Geld ist damit weg ohne dafür entsprechende Vermögenswerte erhalten zu haben - bzw. höchstens solche die in kurzer Zeit praktisch wertlos werden.

Welchen Sinn würde es für Max Mustermann machen im zweiten Szenario das verkonsumierte Geld als fiktiven Vermögenswert aufzusummieren? Entweder es ist in Vermögenswerte investiert worden oder eben nicht, ob es dagegen für Miete oder für anderen Kram verkonsumiert wurde, spielt für die Vermögensaufstellung keine Rolle.

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Betreffend „Vermögensbestand“ sehe ich das auch so, wie du.
Ich dachte dabei aber eher an die Gewinnentwicklung/Cashflow.

Angenommen Max Mustermann erbt 1 abbezahlte Eigentumswohnung. Aufgrund einer Änderung seiner Lebensbedingungen zieht er in eine Mietwohnung, seine Eigentumswohnung vermietet er.
Somit würden die „neuen“ Mietausgaben auf einmal als zusätzliche, monatliche Belastung zu buche schlagen. In Wirklichkeit wäre es jedoch ungefähr ein Nullsummenspiel.
Bzw. vice versa … „entfallende“ Mietausgaben würden eine plötzlich nun erhöhte Liquidität widerspiegeln.

Ich hoffe, ich konnte meinen Gedankengang halbwegs nachvollziehbar zusammenfassen…

Fraglich ob du deinen Ansatz über PP ordentlich abbilden kannst. Ich habe z.B. eine strikte Trennung zwischen Konsum(ausgaben) und Investitionen und in PP bilde ich nur die Investitionen ab.

Angenommen es gilt ein ganz simples Nebengewerbe (= Einkommensquelle) einzubinden, welches einen Zahlungseingang und drei Zahlungsausgänge im Monat hat. Eine Mietwohnung könnte man ähnlich sehen, wobei die Gedankengänge wegen Vermögenswert und ggf. Darlehen schnell komplizierter werden, daher der simple Gedanke mit dem Nebengewerbe. Mich interessieren für PP nicht die einzelnen Zahlungen, auch nicht unbedingt der Gewinn/Saldo, sondern was davon effektiv - nach a) Rücklagen in dieser Einkommensquelle, b) Rücklagen im Privatbereich (z.B. für die Steuer dieser Einkommensquelle) und c) eventueller Verkonsumierung im Privatbereich - im Investitionsbereich als Investitionsvolumen ankommt.

Ich bilde in PP also weder die einzelne Einkommensquelle noch den Konsum-Privatbereich ab. Die Details der Einkommensquelle landen am Ende in der Einkommensteuererklärung (Anlage V oder Anlage EÜR oder wenn es größer wird eine komplett separate Buchhaltung) und die Details des Konsums könnte man über ein Haushaltsbuch erfassen. PP kann und will beide dieser Bereiche nicht ordentlich abdecken, dafür gibt es jeweils genug Speziallösungen.

In deinem Beispiel fallen die Mietausgaben in den Konsumbereich und würden bei mir nicht in PP erfasst werden und die Mieteinnahmen würden sich nur auswirken, soweit sie als Investitionsvolumen zur Verfügung stehen und investiert werden.

Bei mir beantwortet PP also nur einen ganz spezifischen Teil des Ganzen, nämlich die Entwicklung und Zusammensetzung des Investitionsbereiches. Selbst die Frage nach dem „net worth“, also DER Kennzahl privater Vermögensbetrachtung, wird hier nicht beantwortet, da ich dafür auch a) die Salden der Konten im Konsumbereich, b) mögliche Verkaufswerte wie Hausrat etc. (= Teil des früheren Konsums) und c) mögliche Verkaufswerte von Einkommensquellen (Stichwort Unternehmensbewertung) berücksichtigen müsste.

Welche Frage soll PP also bei dir beantworten? Ich fürchte mit „alles“ wirst du nicht glücklich, aber darauf läuft dein Ansatz wohl hinaus.

Auch ich habe eine strikte Trennung zwischen (via Excel:) Ein-/Ausgaben und (via PP:) Investitionen und Sonstige Vermögensbestände.

Ein-/Ausgabenrechnung verschafft mir die Auswertung der monatlichen Kapital- Über-/Unterdeckungen (bzw. die Vorschau gegenüber einem Rolling Forecast). Der Output dessen wird nicht weiter bearbeitet, außer zum frühzeitigen Disponieren möglicher Investitionen (und dem Tracken der Entwicklung von Kosten usw).

Unter Sonstige Vermögensbestände führe ich ein paar Positionen, die einen nicht unerheblichen Wert darstellen, die ich aber nicht meinem aktiv-gemanagten Investitionsportfolio zurechne, zB Autos (mit Zeitwert), (Gebrauchs-)Uhrensammlung und bis jetzt eben auch Immobilien.
Zielsetzung: Vermögenswerte möglichst vollständig & korrekt festzuhalten

Unter Investitionen führe ich das Übliche und idR manifestieren sich hier Überschüsse aus der Ein-/Ausgabenrechnung.
Zielsetzung 1: Hauptbestandteil der Gesamt-Vermögenswerte/-summe
Zielsetzung 2: Portfoliomanagement, Benchmarken der (Net-)Profitentwicklung der einzelnen Assetts, auch unter Berücksichtigung der Gewichtungen (Stichwort: Rebalancing, Risikoadjustierung usw)

Am Ende des Tages interessiert mich als „Investor und mein eigener persönlicher Vermögensverwalter“ auch die Effektivität meiner Kapitalwidmung. Und aus dieser Sichtweise fühle ich mich eben eventuell versucht, in Ergänzung zur Veränderung des Substanzwertes auch fiktive Mietkosten als „Veranlagungsoutput“ zu betrachten (ev als zB Zinserträge o.ä. - also natürlich nicht vermögenserhöhend, nur performancerelevant).
Analog Dividenen bei Aktien, Zinsen bei Festgeld/P2P, Staking-Erträgen bei Crypto usw.

Aber was interessiert dich mehr? Die Realität oder eine „Was wäre gewesen wenn“-Betrachtung? Ich komme immer noch nicht dahinter welchen Vorteil dir fiktive Zahlen bringen sollen.

Beispiel Auto: Du hast einen Wert bei Kauf (Zeitpunkt A, dein Kaufpreis), du hast einen Wert zu einem bestimmten Bewertungsstichtag (Zeitpunkt B, geschätzt über Schwacke o.ä.) und du hast eine Differenz zwischen diesen Werten, der bei Autos in aller Regel negativ sein wird. Wenn du das Auto überhaupt mit in deine Vermögensbetrachtung einbeziehst, worüber man bei Autos sicher mehr diskutieren kann als bei Immobilien, dann ist es zum Zeitpunkt A mit einem Wert A und zum Zeitpunkt B mit einem Wert B enthalten. Der Verlust drückt sich dann schon über die Differenz der Vermögenswerte aus.

So wie ich es verstehe möchtest du nun mit dem Verlust aber noch etwas anstellen und ihn als fiktive Ausgabe behandeln, als Äquivalent zur fiktiven Miete aus deiner Eingangsfrage. Ich verstehe immer noch nicht warum, denn das macht weder im Bezug auf Vermögen noch im Bezug auf Liquidität Sinn, oder?

Also ich tracke auch mein Nettovermögen mit PP. Neben allen Depots/Konten die was mit Investition zu tun haben habe ich entsprechend auch Konten für meine „Konsumkonten“ und eins wo ich meinen Hausrat erfasse und jährlich nach Abschreibung im Wert anpasse. Alle Konsumkonten werden am Monatsende durch Einlage/Entnahme auf ihr Saldo gebracht.

Insofern wäre für mich die Frage auch irrelevant. Ich habe das Haus, ich muss keine Miete zahlen, ich kann Investieren. All diese Zahlungsströme werden aber eh in den Kontosalden erfasst und zusammen mit meinen getätgten Investitionen automatisch im Nettovermögen berücksichtigt.

Wenn ich jedoch ex-post vergleichen möchte, ob meine Entscheidung für das Haus wirklich eine gute Idee war, dann würde ich das getrennt von meiner Vermögensauflistung machen. Also in einer neuen Datei dann die beiden Szenarien aufsetzen. Alles vom Haus kannst du aus deiner Vermögensübersicht nehmen, bei dem alternativen Mietszenario wird es halt unsauber.
Waren die Zahlungen für das Haus größer oder kleiner als meine Mietzahlungen? Wie hat/hätte sich meine Miete entwicklet? In welche Anlageprodukte hätte ich übriges Geld investiert? Hätte ich wirklich stur meine Strategie verfolgt oder hätte ich bei Rücksetzern Panik bekommen? etc etc

Und das alles nur für einen „hätte-hätte-Fahrradkette“ Vergleich um zu sehen, ob meine Entscheidung vor x Jahrzehnten im Nachhinein eine „gute“ (im Sinne der Gesamtrendite) Entscheidung war…mir wäre die Betrachtung zu theoretisch, zu Ungenau und ohne Mehrwert.