Hallo zusammen,
ich habe eine lastenfreie vermietete Immobilie. Die kann ich ja als “Konto” erfassen.
Wie erfasse ich aber die Mieteinnahmen, als Dividenden oder als Zinsen?
Danke vorab Manfred
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Hallo Manfred,
deine Frage beinhaltet schon ein wenig die Antwort. Portfolio Performance ist kein Tool für Immobilienbewirtschaftung, weshalb es auch den Punkt “Miete” nicht gibt. Ich habe mir selbst auch mal die Mühe gemacht meine Immobilien dort einzupflegen und habe dabei die Mieten als ZINS erfasst. Wenn man das ganze etwas weiter denkt, dann fällt einem aber folgendes auf:
a) Der Wert deiner Immobilie bleibt (hoffentlich) über einen längeren Zeitraum konstant.
b) Die Mieteinnahmen bleiben ebenfalls gleich.
Damit bekommst Du eine konstante Rendite von x % mit PP errechnet.
Diese Zahl kannst Du dir aber im Normalfall auch schnell mit dem Taschenrechner ausrechnen, auf ein Blatt schreiben und übers Bett hängen. 
Da tut sich nicht viel im Jahresverlauf.
Die speziellen Immo-Kennzahlen wie Bruttoanfangsrendite, Nettomultiplikator oder CR … kann ein Wertpapier-Tool wie PP nicht bieten.
Ich habe das Projekt Immos in PP pflegen also wieder eingestampft und freue mich seitdem über die Auswertung meiner Aktiendepots in PP und für die Immobilien tuts auch Excel.
Viele Grüße
Thomas
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Hallo Thomas,
Du hast schon recht. ist halt schade, da der Teil dann in der Vermögensaufstellung fehlt.
PP ist bestens geeignet für Wertpapiere, leider klappt es nicht bei CAP-trader, wie ich gelesen habe ?
Gruß Manfred
Hallo Manfred,
wenn es nur um die Darstellung in der Torten/Ringgrafik geht, kannst du ja dennoch ein Konto mit dem Wert der Immobilie erstellen und das in der Klassifizierung z.B. als Immobilienwert führen. Nur die Renditerechnung bringt wirklich nicht viel. Das verändert dann aber natürlich die Renditeberechnung des Gesamtportfolios - das hat mich irgendwann dazu bewogen, mich mit PP nur auf die Aktien zu konzentrieren.
Viele Grüße
Thomas
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@Kneilefeiz das sehe ich nicht ganz so. Wie @Manfred_Hennig schrieb, fehlt es zu einem in der Vermögensübersicht. Gut, man kann natürlich noch ein Excelsheet machen und dann dort alle “Teilvermögen” zusammenfassen. Aber in PP sollten m.E. schon soweit irgend möglich alle Vermögenswerte enthalten und in der Übersicht vorhanden sein.
Zum anderen ist die Immobilie auch Teil Deines Vermögens. Insbesondere, wenn sie auch noch vermietet ist (=Geldanlage). Insofern ist es doch richtig, wenn die Rendite derselben auch in die Renditeberechnung einfließt. Du könntest die Immo auch verkaufen und dir Aktien davon kaufen, wenn Dir das mehr Rendite bringt. (Anlageentscheidungen wie Streuung, Sicherheit,… lassen wir außen vor). Mit dem gleichen Argument gehören z.B. auch Rohstoffe, Beteiligungen, P2P-Kredite,… dazu.
Die Frage ist doch was Du mit dem Dir zur Verfügung stehendem Vermögen erwirtschaftest!
Die Integration der ganzen anderen Vermögenswerte außerhalb des Aktien- und ETF-Spektrums ist nicht einfach aber über die Kontenstruktur sicher möglich. Erfassen würde ich Erträge daraus ganz klar als Zins, da diese einen Zinsähnlichen Charakter haben. Es heißt ja auch Mietzins :-). Allerdings ist es schade, dass Zinsen nicht als seperate Auswertung ersichtlich sind.
Vlt. kann man einen FeatureRequest stellen, dass bei den Berichten es eine Allg. Rubrik Erträge gibt, die ev. nochmal unterteilt ist in Zinsen und Dividenden. Oder man packt zumindest Zinsen und Dividenden als einen Punkt zusammen. Dann wären die monatlichen Erträge gut ersichtlich.
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Ist es denn geplant zukünftig eine Möglichkeit zu schaffen, Immobilien in die PP vernünftig einzupflegen? LG
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Nicht ausgeschlossen aber eher unwahrscheinlich da der Schwerpunkt auf Aktien liegt. Auf der anderen Seite, wenn sich wer findet der dies programmiert …
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Ein Freund von mir würde sich ebenfalls die Abbildung von Immobilien/Mieten wünschen in PP. Ich würde mich gerne daran versuchen, dass zu programmieren. Bevor ich das allerdings tue, möchte ich natürlich wissen, dass es auch eine gute Chance gibt, dass es in dem Programm aufgenommen wird. Wie kann ich einen Vorschlag für die Programmierung einreichen und wer entscheidet darüber, dass es Potential hat übernommen zu werden (wahrscheinlich nur der repository owner)? Öffne ich dafür einfach eine gut formulierte Issue auf GitHub und hoffe auf Antwort?
Vielen Dank und Gruß
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Der erste Schritt wäre m.E. eine Klärung, was für zusätzliche Funktionen überhaupt nötig sind, um Immobilien sinnvoll abbilden zu können; oder anders gesagt, was bisher fehlt.
Ich habe selbst keine Immobilien und bin daher kein Experte. Aber so abstrakt scheint mir ein Haus etwas zu sein, was einen gewissen Wert hat, der prinzipiell veränderlich ist, und Erträge bringt (Mieteinnahmen abzüglich Zuführung zu einer Rückstellung für Instandhaltungskosten). Also sehr ähnlich einem PP-Wertpapier.
Immobilienbesitzer haben oft auch Kredite. Mit Konten, die einen negativen Bestand haben, kommt PP nicht immer gut zurecht.
Letztendlich entscheidend ist dafür die Nachfrage/ Interesse an diesem Feature. Wenn es bspw um eine Buchungsart wie „Mieteinnahmen“ geht, lässt @AndreasB vielleicht mit sich reden. Bedenke aber, alle Buchungskomponenten sind an zahlreichen Stellen fest verdrahtet und müssen stringent in allen Berechnungen, Auswertungen / Widgets und Testfällen angepasst werden
Wenn es nur darum geht, die vermietete Immobilie in die Betrachtung des Gesamtvermögens einzupflegen, dann müsste bei PP doch alles vorhanden sein.
Die Immo selbst kann als Wertpapier angelegt werden. Als Kurs können dann Gutachten, Schätzungen etc. verwendet werden. So kann man dann auch die „Weichkosten“ als Gebühren erfassen (Einmal beim Kauf, aber eben auch wenn Reparaturen etc. anfallen). Miteinahmen sind dann dementsprechend Dividenden.
Die Finanzierung wird dann über ein Konto abgewickelt, wo die Zinsen und Tilgung auflaufen.
Ist sicherlich nicht perfekt und bietet vielleicht auch nicht alle gewünschten Analysemöglichkeiten, aber die wichtigsten sachen kann man sich so übersichtlich auf Widgets packen, denke ich
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ich würde sagen es benötigt die Funktion…
- einen Kauf mit der Möglichkeit das als Steuererleichterung über x Jahre abzuschreiben (50 Jahre Immobilie also mit 2%, Küche mit x%)
- eine Mieteinnahme mit pauschaler Versteuerung
…und dann wäre man schon Fertig.
Schließlich hat die Immobilie genauso eine Aktie keinen festen Wert (wird halt seltener gehandelt).
Edith sagt, ich habe das jetzt so gemacht:
- Ein Immo-Depot und ein Immo-ReferenzKonto sowie ein Darlehenskonto angelegt
- Ich habe ein Wertpapier „Immobilie“ mit zwei Kurswerten von 1€/Stück aufgelegt
. - Vom Darlehenskonto kaufe ich mein Wertpapier = Auszahlung der Bank
- Zinsen werden dort als Sollzinsen verechnet
- Gebühren belasten das Konto weiter
- Zum Tilgungen verbuche ich Einzahlungen auf das Darlehenskonto
. - Die Miete zahle ich als Dividende auf mein Referenzkonto, der Betrag wird dann z.B. zum Tilgen verwendet
Jetzt überleg ich ob der Kurs meines Wertpapieres noch jährlich fallen sollte - die Immobile wird ja nicht besser. Und ob man noch Steuern abbildet…
…was meint Ihr?
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Ich würde es spontan so machen:
Zunächst unterscheide ich zwischen Gebäude und Grundstück (zwei unterschiedliche Wertpapiere)
Der anfängliche Kurswert der beiden Wertpapiere ist der anteilige Preis am ges. Kaufpreis.
Etwaige Gebüren rechne ich ebenfalls anteilig an diese Wertpapiere an.
Der Kursverfall steht nur beim Haus an, daher würde ich den Kurs des Hauses jährlich herabsetzen. Das Grundstück hat grundsätzlich keinen Kursverfall.
Aufwertende Maßnahmen werden den Kurs auf, sind gleichzeitig jedoch als Gebüren zu erfassen.
Mieten als Dividende des Hauses.
Beim Rest wüsste ich leider nicht wie man es am besten lösen kann.
Hmm, ich hab das mal probiert:
Hab allerdings Immobilie + Grundstück zusammen im Wertpapier. Das senke ich im Wert jedes Jahr um 2% gegenüber dem Vorjahr (= also nicht Linear).
Allerdings kommt ich mit der Renditerechnung nicht so klar, vielleicht liegt das an den noch nicht vollständig getilgten Darlehenkonton klar, die einen negativen Saldo haben.
Achso: Ich habe Depot und Darlehenkonten zusammengefasst per Kategorie Immobilien und mache die Auswertung gegen die gesammte Kategorie.
Auch später werden dann Wertverlust des Wertpapiers zusammen mit den Kosten (z.B. Summe der Sollzinsen + Gebühren) gegen die Dividende (Miete) arbeiten. d.h. erst spät wird die Renditerechnung positiv - Ich hab die Auswerte-Funktionen zwar noch nicht alle verstanden, doch mir scheint, das ist nicht sinvoll auf eine Immobilie anzuwenden 
Denn ich kann nur die Rendite zum Zeitpunkt heute sehen, aber die verändert sich ja jeden Monat zum Positiven, wenn die Darlehenskosten pro Monat fallen.
Wirklich klar ist mir das alles noch nicht…
Du kannst Immobilien in PP vernünftig einpflegen. Alternative Investments bilanziert man in der Vermögensaufstellung mit aus den Geschäftsdaten errechneten Kennzahlen. Diese Zahlen werden pauschaliert verwendet (und können dann in PP analog zu Wertpapieren bestens erfasst und ausgewertet werden). Dies ist auch ein wichtiger Faktor der Risikosteuerung, weil die Volatilität des Portfolios dadurch sinkt.
Eine gute Anleitung, das einfach zu machen gibt es hier oder hier.
Viele Grüße
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So wie es im Video gemacht wurde (zweiter Link), so würde ich es auch machen.
Das Einzige was bei mir anders wäre ist, wie gesagt die Trennung von Grundstück und Gebäude. Natürlich insofern, dass man das Grundstück ebenfalls besitzt.
Hey Anthony,
ich denke auch, dass das Video (zweiter Link) eine gute Möglichkeit zeigt, ein Immobilieninvestment systematisch korrekt abzubilden.
Nach meiner Meinung es wichtig, dass ein Anleger eines gemischten Portfolios die unterschiedlichen Eigenschaften einzelner Assetklassen und deren Auswirkung auf das Gesamtportfolio versteht und die Buchungen so macht, dass ein sytematisch korrektes Gesamtbild entsteht.
Ein für die Portfoliosteuerung maßgeblicher Unterschied zwischen den Klassen Wertpapiere und Physische Immobilien ist ein unterschiedliches Sicherheitsniveau, das durch unterschiedliche Volatilitätswerte sytemkonform abgebildet wird und sich am Markt durch ein unterschiedliches Zinsniveau zwischen Immobilien- und Wertpapierkrediten manifestiert.
Um die geringe Schwankungsintensitität einer Immobilie im Gesamtportfolio angemessen abbilden und für die Risikosteuerung des Portfolios nutzen zu können, ist es üblich, alternative Investments (wie Immobilien) im Gesamtportfolio mit pauschalisierten Kennziffern abzubilden. (Das heißt natürlich nicht, dass alternative Investments im Innenverhältnis so gesteuert und verwaltet werden.)
Generell sollte man seine exakte Buchungsmethode so konstruieren, dass interne Schwankungen (zum Beispiel durch Instandhaltungskosten) nach außen nicht durchschlagen, sondern durch (natürlich korrekte) pauschalisierte Kennzahlen dargestellt werden. Ob man dabei Grundstücke getrennt vom darauf stehenden Haus als als eigenes Asset anlegt oder wie man die Feinjustierung seiner Buchungsmethode macht, hängt von diversen Erwägungen ab und kann individuell variieren. Ich persönlich würde es so einfach und pauschal wie möglich machen (das gilt natürlich nicht für die innere Verwaltung des Assets, die die Kennzahlen für die Gesamtportfolioverwaltung liefert und für die Rentabilität der Immobilie verantwortlich ist).
Viele Grüße
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Achtung: Der unter Performanceberechnung startet mit negativem Wert beschriebene Bug hat möglicherweise enorme - je nach Gewichtung der Immobilie - dramatische Verzerrungen in der Performanceberechnung zur Folge, wenn man beispielsweise die Kaufnebenkosten einer Immobilie auf den Starttag des Portfolios bucht.
Viele Grüße
Ich würde die Mieteinnahmen als Zinsen erfassen, es heißt ja auch Mietzins.
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Moin Moin,
ich verstehe, dass das Ziel von Portfolio Performance nicht die Immobilien Wirtschaft ist. Ich würde trotzdem kurz folgendes vorstellen und eine Bitte/Idee formulieren:
Ich habe selber Immobilien, welche mit Kredit bezahlt wurden. Ich habe dann folgendes gemacht. Ein Konto eröffnet, welches “Immobilien-Zusammenfassung” heißt, und immer 0€ hat, da über dieses nur die Buchungen laufen, damit ich alles im Blick habe. Ein Konto, welches “Immobilienkredite” heißt, dieses Konto beinhaltet alle Kredite und bekommt die Tilgungszahlungen an die Bank eingebucht.
Für jede Immobilie habe ich ein Wertpapier mit der Anzahl an Quadratmetern als Anteile erstellt. (So kann ich einfach manuell den Quadratmeterpreis von Immoscout/Capital etc. ziehen). Für jede ETW habe ich dann ein Konto erstellt, welches dem der DKB entspricht.
Aktuell verbuche ich Grundsteuer als Steuer auf das Wertpapier, Strom und Hausgeld als Gebühren, Zinsen als Zinsbelastung und Mieteinnahmen als Dividenden auf das Wertpapier.
Für mich wäre zum aktuellen Zeitpunkt eine Neuerung super cool, um die Portfolio Performance noch besser darzustellen. Ist es möglich neben Zinsen und Dividende auch die Möglichkeit “Miete” einzufügen. Welche dann auch eine eigene Übersicht bekommt und dem Reiter “Einnahmen/Ausgaben” bekommt? Ich bekomme zwar alles eingetragen und getrackt, nur dass die Mieteinnahmen mit den Dividenden der Wertpapiere zusammenlaufen.
Ich wollte mich schon selber dran setzten, habe aber als Fachfremder Angst, dass ich PP zerschieße oder beim nächsten Update andere Probleme entstehen.
Mich würde interessieren, ob anderen Immobilienbesitzern so eine Erweiterung helfen würde, oder ob diese Idee zu unpraktisch ist?
Gruß
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