Vorzeichen des internen Zinsfußes (IRR) bei negativem Anfangswert

[pgak]

Hallo,
ich benutze Portfolio Performance um meine Immobilien zu verwalten. Dabei ist mir eine „Unregelmässigkeit“ aufgefallen.

Bei einer Immobilienanschaffung fallen zu Anfag hohe Kosten und Gebühren an. Entsprechend ist der Saldo zuerst negativ. Mit der Zeit kommen Mieteinnahmen, sowie die Tilgung hinzu, so dass der Nettowert der Immobilie ansteigt. Die ersten Jahre wird er noch negativ sein (durch die Gebühren / Steuern) jedoch steigt er in meinem Fall kontinuierlich an.

Die berechnete IRR ist jedoch negativ.

Die Berechnung der Veränderung ist richtig (positivies Ergebnis). Jedoch ist die Rendite negativ. Das macht eigentlich keinen Sinn.

Ich vermute, das liegt daran, dass die absolute Performance (positiv) durch den Ausgangswert (negativ) geteilt wird, entsprechend wird die IRR negativ.

Würde es Sinn machen den Absolutwert (abs) der Basis zu nehmen. Dann würde die absolute Performance das Vorzeichen der IRR bestimmen.

Ich hoffe Ihr konntet meinen Überlegungen folgen…

Viele Grüße

[chirlu]

@pgak

Die Berechnung der Veränderung ist richtig (positivies Ergebnis). Jedoch ist die Rendite negativ. Das macht eigentlich keinen Sinn.

Das ist mathematisch korrekt. Die Diskussion hatten wir neulich schon einmal:

Monatsrendite in Heatmap negativ, obwohl real positiv

Vielleicht suboptimal formuliert; Gemeint ist: Die Performance sollte doch das gleiche Vorzeichen haben, wie die (Haben-/Soll-)Zinsen. d.h. egal ob ich ein Saldo von 100 oder -100 haben, wenn der Wert um 1 steigt, dann ist die Rendite wohl positiv. Sinkt der Wert in einem Zeitschritt um den Wert 1, dann ist die Rendite wohl negativ. Genau das habe ich ausprobiert, komme aber zum Ergebnis, das PP das nicht darstellt: Bei negativen Saldo (z.B. Darlehenskonto) ist das Vorzeichen der Rendite offe…

In deinem Immobilienfall würde ich vermuten, daß entweder das Nettovermögen falsch bestimmt (und in Wirklichkeit positiv) ist oder Zahlungsströme falsch eingeordnet sind (als Ertrag, was in Wirklichkeit Sparleistung ist). Ansonsten hättest du das anlagemäßige Perpetuum mobile erfunden, wenn Schulden sich selbst abbezahlen.

[pgak]

Danke für Deine Antwort.

Ich bin jedoch eher bei dem voran gestellten Beitrag. Wenn der absolute Wert steigt sollte auch die Rendite positiv sein, unabhängig vom Basiswert.

Zu dem konkreten Beispiel. Momentan ist der Wert der Immobilieninvestition über die gesamte Laufzeit negativ (durch Steuern und Gebühren). In dem letzten Jahr wurde jedoch ein Wertzuwachs erzielt, da Miete - Zinsen > 0. Dementsprechend erzielt die Immobilie jedes Jahr einen Wertzuwachs. Tilgungen sind im Wesentlichen nur Umbuchungen (von Immo-Giro nach Immo-Darlehn).